はじめに
近年、都市部を中心にマンションの取引が活性化し、一方で地方都市でも、リモートワークの普及に伴い住宅需要が変化しています。そうした背景の中で「今のマンションを手放すべきか」「しばらく住まない期間があるのだけれど、どう活用すればいいのか」とお悩みの方が増えています。
マンションは一度購入すると、家族構成やライフスタイルの変化、あるいは相続など、思わぬタイミングで「住み替え」や「活用方法の再検討」を迫られることがあります。その際に考える代表的な選択肢が「売る」か「貸す」かです。どちらも一長一短があるため、一概に「こっちが絶対に良い」とは言えません。そこで今回は、私自身の経験と専門的知見を交えて、できるだけ具体的かつ分かりやすく「マンションを売る場合」「マンションを貸す場合」のメリット・デメリットと判断基準を整理していきたいと思います。
この記事を最後までご覧いただくことで、「将来住む可能性があるなら、いつ頃までにどのような計算をしておくべきか」「まとまった資金が必要なときには、どのような費用がかかり、売却金がどう変動するのか」などが具体的に見えてくるはずです。さらに、実際の手順や税金、注意点などにも踏み込みますので、ぜひ参考にしてみてください。
第1章：マンションを「売る」か「貸す」かを考える前に
1-1. 将来的なライフプランとマネープランの明確化
まず、「売る」「貸す」という選択に入る前に、そもそも自分の今後のライフプランを見据える必要があります。転勤で数年間は住む予定がなくなるだけなのか、それとも完全に別のエリアへ引っ越し、もう戻らない想定なのか。あるいは将来的に子どもが使うかもしれない、親戚が住むかもしれないといった可能性はあるのか。これらを検討せずに、目先の経済的メリットだけで決めてしまうと、後々「こんなはずではなかった」という後悔を招くケースが少なくありません。
同様に、マネープランも重要です。今後の収入と支出のバランスを考えたとき、まとまった資金がどうしても必要なタイミングがあるのか。あるいは、安定した家賃収入をプラスアルファで得ながら、手堅く資産を持ち続けるほうが得策なのか。例えばお子様の教育資金や老後資金を何歳ごろまでにどれくらい貯めておきたいか、定年退職後の生活費をどのように補填するか、そうした将来設計に合わせて「売る」「貸す」の選択を検討することが賢明です。
1-2. マンションを放置するリスク
「売るにしても、貸すにしても、手続きが面倒そうだな」「しばらく空き家のままでも大丈夫じゃないか」と考える方もいるかもしれませんが、空き家で放置するのは大きなリスクを伴います。固定資産税や管理費がかさむだけでなく、防犯面でも懸念が増し、建物の劣化や設備故障の発見が遅れることも珍しくありません。空き家をそのままにしておくと、周辺住民のトラブルにも発展しやすく、資産価値の低下を加速させる恐れがあります。こうしたリスクを回避するために、「活用する」選択肢を早めに検討しておくことが大切です。
第2章：マンションを売却するという選択肢
2-1. 「売る」ことのメリット
（1）まとまった現金が一度に手に入る
マンションを売却すると、売却代金が一度に手に入ります。人生の中で大きな資金が必要になるタイミング、例えば別のエリアで新居を購入する際や、教育資金・老後資金を早めに確保したいといった場合には、大きなメリットとなるでしょう。
（2）維持費や管理費からの解放
マンション所有者には、固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金など、継続的なコストが発生します。売却すれば、これらの負担を一切支払わなくて済むようになります。遠方に住んでいて管理組合の会合に参加できない場合など、精神的な負担からも解放されます。
（3）管理やトラブル対応をしなくていい
賃貸に出す場合は、入居者からのクレーム対応や設備の修繕依頼などに追われることがありますが、売却すればそういったトラブル対応から解放されます。不動産会社に管理を委託していても、オーナーとして最終的な判断を求められるケースは多いものです。売却後は物件の所有権を手放すため、こうした負担も大幅に軽減します。
2-2. 「売る」ことのデメリット
（1）将来、再び住む可能性があっても戻れない
一度売却してしまうと、同じマンションに将来戻りたいと思っても不可能になります。物件の立地や間取り、あるいは愛着がある場合などは、本当に手放してよいのかを慎重に判断しましょう。
（2）不動産という資産を手放すリスク
不動産は、長期的に保有することで資産価値の上昇を期待できる可能性もあります。エリアの再開発などによって価値が高騰することがあれば、大きな利益につながるケースも考えられます。売却は短期的な資金化には有効ですが、資産を売り払う選択肢である点は留意しておくべきです。
（3）売却に伴う費用や税金が発生する
仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用、譲渡所得税など、売却時に支払う費用や税金も考慮する必要があります。マンションを高額で売れても、手元に残る金額は売却価格そのままではないことを理解しておきましょう。
（4）希望価格で必ず売れるわけではない
不動産市場は地域や時期によって需要が異なります。希望価格で買い手が見つからず、売却活動が長引く可能性もあります。早期に現金化したい場合は、相場よりも安めに設定せざるを得ないこともあるでしょう。
2-3. 売却までの具体的な流れ
マンションを売るには以下のステップを踏みます。
- 書類や物件情報の準備
登記済権利証（または登記識別情報）、管理規約、固定資産税納税通知書、間取り図などをまとめましょう。 - 不動産会社へ査定依頼
複数社に依頼して査定金額やサービスの質を比較します。 - 媒介契約を締結
専任媒介契約、一般媒介契約など契約形態を選んで不動産会社と契約します。 - 売却活動と内覧対応
広告や内覧を通じて買い手を募集します。物件をきれいに見せるためのクリーニングや簡易リフォームも有効です。 - 価格や条件の交渉
買い手が見つかったら売買価格や引き渡し時期などを交渉し、合意に至れば売買契約を締結します。 - 決済・引渡し
売買契約後、残金決済と物件の引き渡しを行い、必要に応じて抵当権抹消登記などを実施します。
2-4. 売却にかかる主な費用
- 不動産会社への仲介手数料: 売買契約が成立した場合、上限は「売却金額の3％＋6万円＋消費税」です。
- 印紙税: 売買契約書には契約金額に応じた印紙の貼付が必要です。
- 抵当権抹消費用: 住宅ローンを完済する際に発生し、司法書士に依頼することが多いです。
- 譲渡所得税: 売却益（売却額－取得費－譲渡費用）が発生した場合に課税されます。
- 住宅ローンの残債: 売却額が残債を下回る場合は、自己資金で補填しないと抵当権を抹消できないため売却自体が難しくなります。
第3章：マンションを賃貸に出すという選択肢
3-1. 「貸す」ことのメリット
（1）家賃収入を得ながら資産を保有できる
マンションを賃貸に出すと、毎月の家賃収入が見込めます。ローンがまだ残っている場合でも家賃で返済を補填できることもあり、不動産を売らずに資産として保有し続けるという選択肢が生まれます。将来エリアの地価が上昇すれば、売却タイミングを見計らってより大きな利益を得る可能性も残せます。
（2）将来自分で住むことができる
特に転勤などで一時的に住まなくなる場合、いずれ戻る可能性があるなら、売却よりも賃貸が適しています。売ってしまうと同じ物件に戻ることはほぼ不可能になりますが、貸しておけば、定期借家契約などを利用して契約期間が終了したタイミングで再び住むことも可能です。
（3）節税効果が期待できる
マンションを賃貸物件として運用すると、修繕費や管理費、減価償却費などを経費として計上できるケースがあり、所得税の軽減につながることがあります。賃貸事業として届け出する場合には、税務上のメリットを享受できる場面も多いでしょう。
3-2. 「貸す」ことのデメリット
（1）初期費用や設備投資が必要
内装リフォームやハウスクリーニング、エアコン設置など、入居者募集を円滑に行うための費用がかかります。また、マンションが築古の場合はトイレやキッチンなどの設備を新しくしないと家賃が下がる原因になり、空室が続くリスクが高まります。
（2）空室リスクや家賃滞納リスク
入居者が決まらない期間は家賃収入が入らないため、ローン返済を自腹で負担する必要があります。また、入居者が家賃を滞納した場合や、騒音・不法行為などのトラブルが発生した場合、オーナーとして法的手続きを取るなどの対応が必要です。
（3）管理コストや手間がかかる
管理会社に委託する場合でも、一定の管理費用が毎月発生します。自己管理で行う場合は、入居者募集やクレーム対応、退去後の原状回復など、さまざまな業務を自分で行わなければならず、多大な労力が求められます。
3-3. 賃貸に出す具体的な流れ
- 物件の査定・相場のリサーチ
複数の不動産会社から査定を受けて、家賃相場や募集条件を確認します。 - リフォーム・クリーニングの検討
競合物件との差別化を図るため、最低限の設備を整え、部屋を清潔な状態にします。 - 媒介契約・募集開始
不動産会社と媒介契約を結び、入居者募集の広告を打ってもらいます。 - 審査・契約
借主が見つかったら審査を行い、問題がなければ賃貸借契約を締結します。定期借家契約と普通借家契約のいずれかを選択。 - 物件引渡し・管理
入居者にカギを渡し、家賃回収、クレーム対応などを行います。管理を委託する場合は、管理会社が代行してくれます。
3-4. 賃貸経営にかかる主なコスト
- 仲介手数料: 成約時に家賃1か月分程度が上限となります。
- 初期リフォームやクリーニング費用: 入居者募集のため、室内を整備するコストです。
- 管理委託費: 管理会社に業務を委託する場合、家賃の数％～が発生します。
- 修繕積立金・管理費: マンションの共用部分や施設の維持にかかる費用です。
- 固定資産税・都市計画税: 所有し続ける限り毎年支払う必要があります。
- 火災保険料: 建物に対する保険はオーナーが負担するのが一般的です。
第4章：「売る」か「貸す」かの判断ポイント
4-1. 将来的に戻る可能性があるか
「数年後に転勤から戻る予定がある」「子どもが大学進学で一時的に別の場所に住むだけ」といった可能性があるなら、マンションを確保しておく方が柔軟性を保ちやすいでしょう。一方で、全く戻る予定がないなら、空き家リスクや維持費を負担するよりは、売ってしまうほうが良いという判断になります。
4-2. 今すぐ大きな資金が必要か
家族の事情や新居の購入、あるいは事業資金の確保など、まとまったお金がすぐに必要な場合、賃貸で細々と家賃を回収するより、売却で一度に現金化するほうが合理的です。タイミングによっては不動産市況が好調で売却価格が高くなるケースもあるため、売り時を見極めることもポイントです。
4-3. 賃貸需要があるエリアか
マンションがある地域の賃貸需要をリサーチしてみましょう。転勤族が多いエリアや学生が多い街などは、安定的な入居者が期待できます。しかし、人口減少が進んでいるエリアや、競合物件が多い場所だと、空室リスクが高くなる可能性があります。不動産会社に相場や需要をヒアリングし、家賃収入がしっかり確保できるかどうかを見極める必要があります。
4-4. マンションの資産価値と築年数
築年数が新しいほど、売却価格も高めになりやすく、賃貸に出しても高い家賃で借り手を得られやすい傾向があります。一方で、築年数が20年、30年と経過している物件は、大規模修繕や設備更新が必要となり、メンテナンスコストがかさむ場合があります。築古マンションを賃貸に出す際は、リフォーム費用との兼ね合いを慎重に検討しましょう。
第5章：迷ったときは不動産会社へ相談し、シミュレーションを行う
自力で情報収集しようとしても、複数の不動産ポータルサイトやニュースを見比べる必要があり、意外と時間と手間がかかります。しかも、実際の取引価格は物件の特性や売り主・買い主の事情によって左右されるため、ネット上の相場だけでは判断材料が不十分なことが多いです。
そこで有効なのが、不動産会社へ相談し、 「売った場合」と「貸した場合」の両方で収支シミュレーション を作成してもらうことです。
- 売却価格の査定: いくらで売れるのか、売却までの期間はどれくらいか。
- 賃貸査定: いくらで貸せるのか、どれくらいの入居率が期待できるのか。
- 諸費用や税金の試算: 売却時の譲渡所得税、賃貸時の管理費用など。
- キャッシュフロー分析: 家賃収入－諸経費、売却額－残債や手数料など。
上記を一覧にして比べることで、数字を元に「今すぐ現金化したほうが良い」「やはり賃貸運用で長期的に収益を得るほうが有利」など、明確な判断がしやすくなります。
第6章：マンションを売る場合の4つの重要ポイント
- 複数の不動産会社に査定依頼をする
一番高い査定額を提示してきた会社が必ずしも最良とは限りません。市場相場を大きく逸脱した高額査定を出す会社もあるため、複数社からの査定と実績・信頼性を総合的に見て選ぶと安心です。 - 無駄なリフォームは避ける
リフォームが必ずしも高値売却につながるとは限りません。不動産会社の担当者に相談し、最低限のクリーニングや修繕で十分な場合もあります。 - 3000万円特別控除の活用
居住用財産を売却するときは、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度（要件あり）があります。活用できると譲渡所得税を大きく抑えられます。 - 売却損失が出た場合の損益通算
売却による損失が発生した場合、一定の要件を満たせば他の所得と通算して所得税負担を軽減できる制度が存在します。税理士や不動産会社と連携して手続きを行うとよいでしょう。
第7章：マンションを貸す場合の3つの重要ポイント
- 複数の不動産会社に査定依頼
賃貸の場合も同様で、一番高い家賃査定を出す会社が最適とは限りません。入居者募集力や管理体制、広告宣伝力などを見極める必要があります。 - 最低限必要な設備を整える
特にエアコンや独立洗面台などは、借主にとって重要な判断基準になります。古い設備や壊れた箇所を放置していると、賃料が下がったり、入居者がつかなかったりする原因になるため、必要なリフォームやクリーニングを行いましょう。 - 収支シミュレーションを行って家賃を設定
家賃を高く設定しすぎると空室が続き、下げすぎると利回りが悪くなる恐れがあります。エリアの相場や想定空室期間、管理費、修繕費、税金などをすべて考慮した収支シミュレーションを行い、最適な家賃を設定することが重要です。
第8章：結論と最終的な選択のポイント
マンションを「売るか、貸すか」の判断は、以下のポイントを総合的に評価して決めることがおすすめです。
- 将来のライフプラン
- 近い将来、戻る可能性はあるのか？
- 相続や家族の変化などは想定されるのか？
- 資金需要の有無
- 今すぐに大きな現金が必要か？
- 定年退職後の安定収入を得たいのか？
- 不動産市況とエリアの賃貸需要
- 物件のある地域で高い家賃が取れるか？
- 売却した際に十分な値がつく市況か？
- 物件の築年数やコンディション
- 修繕コストはどの程度かかりそうか？
- 築古であれば賃料相場が下がるリスクも大きい。
- 税金や管理コストの試算
- 売却益や売却損失に対する税制メリットは？
- 賃貸中の管理費・修繕費・空室期間の想定は？
これらを踏まえても迷う場合は、やはり 不動産会社や税理士などの専門家へ相談 するのがベストです。客観的なデータと専門知識をもとにアドバイスを受けることで、後悔の少ない選択をすることができます。
第9章：不動産会社の選び方と活用方法
最後に、「売却」「賃貸」いずれの場合も共通して大切な不動産会社の選び方と活用方法を簡単にまとめます。
- 複数の会社にコンタクトを取り、比較する
担当者の対応や査定結果、提案内容が自分の希望や状況に合っているかどうか、しっかり確認します。 - 地元での実績や専門性をチェック
マンション専門、投資物件専門など、強みがある会社を選ぶと、より具体的なサポートが期待できます。地元の相場や需要に詳しい会社ほど、成約実績も多く、スピーディーな対応が期待できます。 - 媒介契約の種類を理解する
専任媒介契約か一般媒介契約かによって、売却（賃貸）活動の幅や報告義務が違います。契約内容をきちんと理解し、自分に合った形を選択しましょう。 - 細かなやりとりにも迅速に対応してくれるか
売却や賃貸の活動中は、内覧日程の調整、契約書類のチェックなど、細かなやりとりが多く発生します。レスポンスが遅い会社だと、見込み客を逃す可能性もあるため、担当者の誠実さやコミュニケーション力を重視しましょう。
まとめ
ここまで、マンションを「売る」か「貸す」かの判断基準と、それぞれのメリット・デメリット、具体的な手順や費用などを総合的に解説してきました。大切なのは、 「将来的に住む可能性があるのか」「今すぐ資金が必要なのか」「賃貸需要や物件のコンディションはどうか」 といった複数の要素を組み合わせて考えることです。
- 将来的にまた住む可能性があるなら、賃貸に出して資産を保有し続け、家賃収入を得る選択も十分アリです。
- 今すぐ資金を必要としているなら、売却によってまとまったお金を得て、次の投資や住み替えに充てるのも選択肢です。
そして、どちらにしても迷いがあるなら、専門の不動産会社に 「売却した場合の収支シミュレーション」と「賃貸に出した場合のキャッシュフロー」 を試算してもらうことを強くおすすめします。実際の数字を元に比較することで、より納得感のある決断ができるようになるはずです。
私自身も宅地建物取引士として、多くのオーナー様の物件を売却・賃貸サポートしてきましたが、結論としては 「ケースバイケース」 であり、一人ひとりの状況が異なります。そのため、必ずしも「売るほうが得」「貸すほうが得」という一般論は当てはまらないのです。
もし皆さんが「マンションを活用したいけれど、どちらにすべきかわからない」「税金の知識や不動産契約の手続きが不安だ」と感じているようでしたら、ぜひ一度、不動産会社や専門家に相談してみてください。客観的なデータとプロのアドバイスを得ることで、後悔の少ない道を選べるはずです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。マンションの売却・賃貸に関する情報は日々更新されていますので、最新の市況や法改正もチェックしつつ、より良い選択をしていただければと思います。皆さまの不動産活用が、将来的に大きなメリットをもたらすことを心から願っております。
この記事は私、岡田勇士（宅地建物取引士）の経験や、一般的な不動産取引の知見に基づいて執筆したものです。個々の状況によって最適な選択肢は異なるため、本記事の内容を参考にしつつ、最終的には専門家や不動産会社としっかりご相談いただくことを推奨いたします。
