土地や建物を「借りる」「貸す」という場面では、「借地借家法」という法律を耳にしたことがある方も多いでしょう。借地借家法は、賃借人を保護するための法律として、大正時代にできた借地法や借家法を引き継ぎ、時代の流れに合わせて改正を重ねながら運用されています。
しかし、「実際にどんなルールが定められているのか」「借地権と借家はどう違うのか」「普通借地と定期借地の違いって？」と疑問を抱く方も少なくないでしょう。そこで本記事では、借地借家法とは何かという基本から、借地権（土地の賃貸借） と 建物の賃貸借（借家） のポイント、さらに定期借地権・定期借家契約など多岐にわたる制度を整理しつつ、より具体的に分かりやすく解説していきます。皆さんの暮らしや事業にも関わる重要な法律ですので、ぜひ最後まで読んでみてください。
第1章：借地借家法とは何か？ その概要と目的
1-1. 借地借家法ができた背景と目的
借地借家法は1991年（平成3年）に成立し、翌1992年（平成4年）に施行されました。その背景には、大正時代に制定された旧「借地法」「借家法」が社会情勢や経済状況の変化とともに多くの課題を抱えていたという事実があります。賃貸借契約では、往々にして貸主（地主・家主）の方が交渉力が強く、借主（賃借人）側が不当に不利な扱いを受ける事例が多かったのです。
私も現場で多くの契約を見てきましたが、やはり賃貸借取引では生活や事業の基盤となる不動産を借りている借主が、一方的に立ち退きを求められるなど生活基盤を脅かされるケースが存在します。そこで、賃借人の権利を強化して基本的な生活（住居・事業）を守ろうとするのが借地借家法の大きな目的です。
1-2. 土地と建物、2つの柱で成り立つ法律
借地借家法は、大きく「借地」と「借家」という2つの要素で構成されています。
- 借地権（借地法の分野）
- 「建物を所有する目的で土地を借りる権利」を指す
- 地主から土地を借りて対価（地代）を支払い、その上に家を建てるなどして利用する
- 契約の更新・解約に関して、借主の立場を強く守る規定が存在
- 借家（建物の賃貸借）
- マンションやアパートなど、建物を借りる場合に適用される
- 住居用だけでなく、事業用の建物（オフィスや店舗）を借りる場合も含む
- 借地同様、契約の更新・解約について借主が保護されるルールが整備されている
民法でも賃貸借に関する規定がありますが、借地借家法は「特別法」と位置付けられ、民法よりも優先して適用されるのが大きな特徴。借主の保護に重点を置いた条項が定められており、貸主が自由に契約解除したり、家賃や条件を自分都合で変更したりすることが難しくなっています。
第2章：借地（借地権）について
ここからは、借地借家法の「借地」について、もう少し詳しく見ていきます。土地を借りて家を建てる“借地権”には、実は旧借地法（旧法）と新借地法（新法）で大きな違いがあるため、その点にも注目してください。
2-1. 旧法借地と新法借地の違い
大正時代にできた旧借地法は、借主を非常に強く保護する内容で、「いったん貸した土地が半永久的に帰ってこない」と貸主側が嘆くほどの側面がありました。そこで、1992年の新法（借地借家法）施行後は以下のような区分が行われています。
- 旧借地法
- 1992年（平成4年）以前に締結された借地契約は、更新などを行っても基本的に旧法のルールが継続適用
- 存続期間が満了しても、自動的に更新が行われ、地主が「正当な事由」なく契約を終了させにくい
- 新借地法（現行）
- 「普通借地権」と「定期借地権」の2つの柱がある
- 従来のように借地人が半永久的に居座るのではなく、地主に対して“必ず土地を返還してもらえる”仕組み（定期借地権）が追加された
- 存続期間の変更や、建物が滅失した場合の規定が一部緩和・改正されている
2-2. 普通借地権と定期借地権
新借地法では、土地を借りる際の契約形態が以下の2種類に大きく分かれています。
- 普通借地権
- 当初の存続期間は新法では30年が原則（契約でそれ以上に設定可）
- 存続期間終了後も更新可能で、事実上半永久的に借地を使える
- ただし地主が「正当事由」や立ち退き料を提示すれば更新拒絶ができるケースもある
- 借地人が建物を建てて住んだり貸したりしても契約期間中は安心して利用できる
- 定期借地権
- 「更新がなく、契約満了時に必ず更地にして返す」という約束
- 種類としては、一般定期借地権（50年以上）、事業用借地権（10年以上50年未満）、建物譲渡特約付借地権（30年以上） などがある
- 期間満了時には建物を解体し、土地を返却するため、地主としては土地が確実に戻るメリットがある
- 借主は通常の土地所有権より安価に借りられる反面、期限が来たら必ず退去・建物解体が前提となる
2-3. 借地権の存続期間と契約更新
普通借地権の場合、旧法と新法で多少の差はあれど、更新を繰り返し続ければ半永久的に使えることが多いです。そのため「一度土地を貸すと帰ってこない」と言われるのもそのためです。地主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要とされ、これを満たすか否かでトラブルが起きることも珍しくありません。
- 正当事由の例:
- 地主が自らその土地を必要としている（新たに建物を建てるなど）
- 借地人側が家賃を長期にわたって滞納している、約束違反が顕著である
- その他のやむを得ない事情があり、地主と借地人の利益を比較考量した結果、地主側の事情が優先される
「正当事由」が十分でない場合、地主は更新拒絶できず、やむを得ず立ち退き料を支払って和解するケースが多い実情です。
2-4. 建物買取請求権とその注意点
普通借地権で契約が終了しても、更新が認められず契約が終わってしまうような場合、借地上に建っている建物を地主に買い取ってもらえる請求権（建物買取請求権）を借地人が行使できる場面があります。これは、借地人が一方的に土地を奪われると建物の価値がゼロになるという不公平を是正するためです。ただし、以下の点に注意する必要があります。
- そもそも地主が正当に更新拒絶するケースでなければ、買取請求を行使する前に契約更新される場合もある
- 建物が老朽化して価値が低いと、実質的に大きな金額は期待できない
- 定期借地権ではそもそも建物買取請求権を行使しない旨を定められる場合がある
第3章：借家（建物の賃貸借）について
借地借家法には、土地の賃貸借だけでなく「建物の賃貸借」にも詳しい規定があります。これは、私たちがマンションやアパート、オフィスビルや店舗などを借りる場合にも適用されるものです。
3-1. 普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約
借家の契約形態は、おおまかに次の2つに分かれます。
- 普通建物賃貸借契約
- 一般に「普通賃貸借」と呼ばれるスタイル
- 借主が希望すれば契約更新が基本的に認められ、貸主は「正当事由」なくして更新を拒絶できない
- 最低契約期間は1年とされる（1年未満の契約は期間の定めがない契約とみなされる）
- 定期建物賃貸借契約
- 契約期間が決まっており、満了すれば更新なしで契約終了
- 契約期間は短期でも長期でも可（1年未満でもOK）
- 住居用賃貸だけでなく、事業用賃貸にも活用されるが、入居者保護という観点から契約内容の説明義務がある
定期建物賃貸借は、借地の定期借地権と似た発想で、「期間が来たら必ず退去する」ことが前提となっています。ここでも借主保護がある程度図られるとはいえ、普通借家に比べると更新のない契約として使われる点が注意です。
3-2. 正当な理由なき契約解除が難しい仕組み
普通借家契約では、期間満了時に貸主が「出ていってください」と言っても、借主が更新を希望すれば正当な事由がない限り解約できません。加えて、立ち退き料を支払うことが通例となる場合もあります。
これは賃貸人にとってある意味「不利」といえますが、一方で賃借人にとっては住居や事業の安定性を高める重要な保護策です。住む場所や商売の拠点を簡単に奪われないという安心感は、借地借家法によって支えられていると言えるでしょう。
3-3. 定期借家契約のメリット・デメリット
私が不動産取引をサポートしている際にも、定期借家契約を活用するケースは増えてきています。契約更新がないぶん、貸主は将来の計画が立てやすいし、借主としても「短期利用なので普通借家ほど長期保護は必要ない」というニーズに合致することがあります。
- メリット
- 貸主：期間終了後に確実に物件を返してもらえる（再開発・転売・再利用など計画が立てやすい）
- 借主：家賃が相場より安めの場合もあり、短期利用には便利
- デメリット
- 貸主：長期的な安定賃料を得にくい（頻繁に入居者を探さなければならない）
- 借主：更新がなく、引っ越しを余儀なくされるタイミングが訪れるため、長く住み続けたい人には不向き
第4章：借地借家法と契約書のポイント
4-1. 書面による契約と電子化への対応
借地借家法では、賃貸借契約の書面化が求められています。特に定期借地権・定期借家契約では、契約内容をしっかり説明し、書面を交付しないと成立しないケースもあるほどです。
令和4年5月の改正により、「借地借家法に基づく契約も電子化が可能」となり、不動産契約のデジタル化が進んでいます。ただし、重要事項の説明や契約書面への署名・押印を電子的に行うには、所定の手続きやシステム要件を満たす必要があるので、契約当事者双方が十分に理解した上で進めることが大切です。
4-2. 契約更新や解約の通知期間
契約期間が終了する数ヶ月前から、貸主・借主双方の意思確認が始まることがほとんどです。一般的には6ヶ月前程度を目安に更新・解約の通知が行われます。定期借地・定期借家ではさらに厳密なルールが設けられる場合もあるため、契約書面をしっかり確認しましょう。
4-3. トラブル防止のためのアドバイス
私の経験上、賃貸借トラブルの多くは「契約期間」「更新時期」「解約条件（違約金や立ち退き料）」などの認識の違いから生じます。実際に住み始めた後で、話が違う！となっては遅いので、以下の点を押さえてください。
- 借地の場合: 地代の値上げや建て替えの許可、契約更新時に必要な手続き、建物買取請求権の扱いなど
- 借家の場合: 家賃変更のルール、更新料、更新しなかった場合の立ち退き、定期借家の終了条件など
契約書や重要事項説明書をよく読み、不明点があれば遠慮なく不動産会社や宅地建物取引士に質問することをおすすめします。
第5章：借地権の物件を購入・利用するメリットとデメリット
借地借家法の観点から、借地権付きの建物（いわゆる借地マンションや借地一戸建て）を購入するケースも一定数見られます。私が感じる、借地権物件の主なメリット・デメリットを整理してみます。
5-1. メリット
- 価格が安い
土地の所有権部分を買わなくて済むため、同じ立地・同じ建物面積でも所有権物件より割安なことが多い。 - 固定資産税や都市計画税が低い
土地の所有者が地主であるため、借主は建物部分のみの税金負担で済む。 - 高額な土地取得費を抑えられる
立地が良い場所でも借地なら手が届く可能性がある。
5-2. デメリット
- 地代や更新料が必要
借地である以上、毎月（または年単位）で地代を払い続ける必要がある。また契約更新時に更新料が発生する場合も。 - 土地所有者の許可が必要な場面が多い
建物の建て替え・増改築・売却・転用など、地主の承諾がないと難しい。 - 売却や資産活用が難しい場合がある
借地であることから担保評価が低かったり、買主が融資を受けにくかったりするリスクがある。 - 契約終了時には更地にして返す必要性（定期借地）
定期借地権だと必ず返還しなければならず、建物を解体するコストまで考えると将来の負担が大きい。
第6章：まとめ — 借地借家法を理解し、トラブルを回避しよう
本記事では、借地借家法の基本的な仕組みから、借地権と借家のそれぞれの特徴、旧法と新法の違い、定期借地・定期借家契約など多岐にわたって解説しました。要点をまとめると、以下の通りです。
- 借地借家法は賃借人を保護する法律
- 賃貸借契約で弱い立場となりがちな借主の権利を確保
- 正当事由がない限り立ち退きや契約終了を認めないなど、借主優位のルールが設けられている
- 土地を借りる（借地権）場合の制度
- 旧法借地：更新を繰り返せば半永久利用が可能（借主が強く保護される）
- 新法借地：普通借地権と定期借地権（更新なし）に分かれる。定期借地では期限が来たら土地を返還
- 建物を借りる（借家）場合の制度
- 普通借家契約：借主が更新希望なら原則継続。貸主は正当事由がなければ拒否できない
- 定期借家契約：更新なしで期間満了時に終了。短期利用や貸主の意向に合わせられる
- 旧法借地と新法借地の違い
- 旧法では借主の保護がより強いが、1992年以降の契約は原則新法適用
- 旧借地法で契約した場合も、更新を続ける限り旧法が継続適用される
- 電子契約やリフォームなど実務的な視点
- 不動産取引のデジタル化に伴い、借地借家法も電子契約が可能に
- 借地では建て替えや譲渡の際に地主の承諾が必要になるケースが多い
私自身、不動産会社代表としてさまざまな賃貸借契約を見てきましたが、「借りる」「貸す」いずれの立場にとっても、借地借家法をきちんと理解することはトラブル回避の要となります。特に更新や契約終了に関するルールは複雑で、借主の暮らしや事業を守る一方で、貸主側の事情にも配慮した仕組みになっています。契約書の内容や期間、更新条件、違約金などを把握せずに締結すると、後で「こんなはずじゃなかった」という事態に陥りがちです。
これから土地を借りて建物を建てる、またはマンションや一戸建ての借地権付き物件を購入しようとする場合も、所有権物件とは違うリスクとメリットがあることを知っておきましょう。借地であれば比較的安い価格で良い立地を手に入れられる一方、毎月地代が発生し、将来的には地主に返還を求められるリスクがあり得ます。定期借地マンションなどは契約満了時に建物解体が前提となるため、相続や長期居住を考えている場合に適しているのか、よく吟味することが大切です。
結局のところ、不動産取引は大きな金額が動く重大な契約です。賃貸人・賃借人どちらの立場であっても、借地借家法の基本を踏まえつつ、契約条件や将来計画を総合的に検討してみてください。必要に応じて専門家のアドバイスを受けたり、セカンドオピニオンを取ったりするのも賢いやり方です。私も不動産取引のプロとして、皆さんが安心して土地や建物を借りられるよう、これからも情報提供とサポートを続けていきたいと思っています。
