白金ザ・スカイに住むとしたら、購入が良いか、賃貸が良いか　2024年12月時点の相場

2024年12月時点の相場データをもとに「白金ザ・スカイ」に住む場合、購入と賃貸のどちらが良いかを詳細に検討した解説文です。物件概要から価格推移、賃料動向、ローンやキャッシュフローの考え方まで、あらゆる視点から徹底的にわかりやすくご説明いたします。本稿をお読みいただければ、「白金ザ・スカイ」入居を検討する際に必要な基礎知識と市場背景、そして判断のポイントが全て整理できるでしょう。時間はかかりますが、一度お読みいただければ、後々の意思決定に大きく役立つはずです。

1. はじめに：白金ザ・スカイとはどのような物件か？

「白金ザ・スカイ」は、東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅から徒歩3分という好立地に位置し、2022年末に竣工した超大規模・高層タワーレジデンスです。地上45階・地下1階建て、総戸数1247戸という圧倒的なスケールに加え、複数の大手不動産デベロッパーが共同で開発したため、グレードの高さや設備、共用部の充実度は業界内でも注目を集めています。

都心の中心部に近い港区・白金エリアでありながら、駅至近という利便性、さらに洗練されたデザインや豊かな共用施設を有することから、「白金高輪エリアにおける資産価値ナンバーワン物件」とも評され、竣工後も中古価格・賃料が着実に上昇し、話題を呼んでいます。

2. 物件概要と周辺環境の魅力

• 所在地：東京都港区白金1-2-1
• 最寄駅：東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅徒歩3分
• 階数・構造：地上45階・地下1階、鉄筋コンクリート造（部分的に鉄骨造）
• 総戸数：1247戸（うち非分譲住戸477戸）
• 敷地面積：約11,087㎡、巨大な敷地を活かしたランドプラン
• 用途地域：商業地域・準工業地域等複合で利便性と発展性を両立
• 開発主体：東京建物・長谷工コーポレーション・住友不動産・野村不動産・三井不動産レジデンシャル他、多社による大規模プロジェクト
• 設計・デザイン：一流設計事務所による外装・内装監修
• 周辺環境：白金高輪周辺は再開発が進むエリアで、商業施設・教育施設・医療施設に恵まれ、交通アクセスも良好です。

3. 2024年12月時点の中古価格相場とその上昇背景

2024年12月時点での「白金ザ・スカイ」の中古価格相場は、坪単価で約1,363万円に達しています。新築時は約680万円/坪とされていたため、わずか2年で約2倍近い水準に迫る驚異的な価格上昇を記録しています。平均中古価格は約2億2,300万円という、超高額帯の水準です。

この価格上昇の背景には以下の要因があります。

• 駅至近・都心立地：需要の強い港区白金高輪エリアで駅徒歩3分は大きな付加価値。
• ブランド性・希少性：1,200戸超の大規模タワーは、共用施設・管理・ブランド力が強く、ステータスを求める富裕層からの需要が旺盛。
• 都心高級マンション全体の相場上昇：2020年代は東京中心部の不動産価格が世界的な低金利環境とインバウンド需要、富裕層の資産移転によって上昇傾向。

4. 新築時からの価格騰落率（+50.11%）が意味するもの

実際の騰落率は+50.11%とされています。この数値は、新築販売時価格と比較した際の上昇率です。2年でこれほどの上昇は、一般的なマンション市場でも稀有なケースと言えます。つまり、「白金ザ・スカイ」を購入した方は、理論上はこの2年間で資産価値が大きく増加したことになります。

しかし、この価格帯まで上昇すると、購入が可能な層は極めて限定的になります。数億円規模のローンを組むには相当な収入と資産背景が必要で、一般的な給与所得者にとっては手が届きにくい領域へと達しています。

5. 賃料動向：+31.39%の上昇とその背景

賃料面でも上昇が顕著で、2024年12月時点で坪賃料は約25,765円。新築時は約17,677円/坪でしたので、約31.39%の上昇です。平均賃料は約41万4,000円と報告されており、都心高級賃貸としては充分ハイグレードな価格帯です。

賃料が上昇している要因は以下の通りです。

• 資産価値の上昇：販売価格が高騰すれば、利回りを確保するため貸主は賃料を上げる傾向にある。
• 物件グレードと共用施設の充実：白金ザ・スカイのクオリティが高く、他物件との差別化が図れるため需要が強い。
• インフレと労働市場環境：高所得者層が増加し、賃料支払い余力があるテナントが確保しやすい環境。

6. 購入メリット・デメリットの詳細解説

メリット：

• 資産価値上昇の恩恵：過去2年で大幅な値上がりを見せており、将来も高い資産性が期待できる。
• ステータス性：都心超一等地のタワーマンション所有は、社会的信用や満足度向上につながる。
• ローン利用時のレバレッジ効果：高属性で低金利ローンを組めれば、自己資金に比して大きな資産を保有可能。

デメリット：

• 初期コストの高さ：数億円規模の価格帯では頭金・諸費用が莫大。
• 資産固定化リスク：不動産資産は流動性が低く、売却時期や価格は市場に左右される。
• 経済リスク・維持費負担：管理費・修繕積立金、固定資産税などランニングコストが高額。

7. 賃貸メリット・デメリットの詳細解説

メリット：

• 初期費用の低減：敷金礼金や仲介手数料などは発生するが、数億円規模のローンには程遠く、はるかに身軽。
• 柔軟性：引っ越しが容易で、ライフスタイルの変化に合わせやすい。
• キャッシュフロー改善：購入時よりも月々の資金流出が軽減しやすい傾向。

デメリット：

• 資産形成効果の欠如：毎月の支払いは賃料であり、将来資産にはならない。
• 長期的には割高に感じる可能性：数年・数十年住み続けると、累積賃料総額は莫大になり得る。

8. 中古価格と賃料上昇率の差異が示す「賃料遅効性」

価格が+50.11%上昇したのに対し、賃料は+31.39%の上昇に留まっています。この差は約18.72%となり、これを「賃料の遅効性」と表現できます。つまり、販売価格は需給に敏感で即座に反映される一方、賃料は借主の許容範囲や市場慣性などから、価格ほど急激には上がりにくいのです。

この遅効性のおかげで、同じレベルの広さ・階数・眺望条件の部屋を「購入」するより「賃貸」した方が、月々のキャッシュフローでは約18%程度有利になる計算になります。

9. 月々のキャッシュフロー計算例：購入 vs 賃貸

例えば、同条件の部屋を購入すると3億円以上の価格帯も想定され、住宅ローンを組む場合、頭金数千万円、毎月の返済額は100万円を超える可能性が大いにあります。一方、賃貸なら月額40～50万円程度で済むと考えると、キャッシュフロー上は明らかに賃貸が有利です。

もっとも、将来的に売却益を狙う、あるいは所有すること自体に価値を感じる場合は、キャッシュフロー面だけで判断しない方が良いでしょう。

10. 資産性を重視するなら？所有欲や将来価値の観点から

もしあなたが高属性でローンを問題なく組め、かつ不動産資産の形成や運用に熟知しているなら、「白金ザ・スカイ」は所有する価値が十分あります。今後も東京の都心物件需要は堅調と見られ、ブランドタワーとしての地位は揺らぎにくいでしょう。

資産分散先として超高級マンションを持つことで、将来の価値上昇・安定的な賃貸収入（もし自身が住まなくなっても人に貸せば高賃料が期待できる）などのメリットを享受できます。

11. 生活コストを重視するなら？流動性や柔軟性の観点から

高級エリアで暮らしたいが、資産形成ではなく「質の高い生活」を求めるのであれば賃貸がおすすめです。購入時には多額の初期費用や税金、ランニングコストが生じますが、賃貸ならそれらを大幅にカットし、必要な期間だけ住んで身軽に退去できます。将来の転勤やライフステージの変化にも対応しやすいため、資金・時間・ライフプランを柔軟に組みやすいでしょう。

12. 高属性（高年収・安定した職業）で住宅ローンを組める人へ

医師、弁護士、大手企業の役員クラス、外資系金融のエグゼクティブ、オーナー経営者など、相応の属性を有する方は、大型ローンを組んで購入してもよい選択肢となります。富裕層向けの金融商品が豊富な金融機関が有利な金利でローンを提供することもあり、その場合は金利負担を抑えながら大資産を手にすることが可能です。

13. 一般的な属性の方が購入する難しさ

年収1,000万円前後であっても、数億円の住宅ローンにはハードルが高く、自己資金も相当額求められます。頭金や維持費、固定資産税、管理費、修繕積立金等を考えると、月々の負担は容易に100万円単位になる可能性があります。このレベルの物件は、一般層にはハードルが高く、購入は事実上難しいと言えます。

14. 賃貸が適している層とは？

高級エリアでの生活を楽しみたいが数億円規模の負担はできない、または資産の多くを不動産に縛りたくない方は、賃貸が理想的な選択です。数年住んで経験を積み、その後ライフプランが変われば柔軟に住み替えが可能です。

15. 資産多様化戦略：不動産購入か、他資産への分散か

数億円の不動産を購入する代わりに、株式や債券、海外不動産、投資ファンドなど、他の資産クラスに分散する選択肢も考えられます。不動産購入はハイリスクハイリターンな側面もあるため、総合的なポートフォリオ戦略の一環として検討しましょう。

16. 白金高輪エリア全体の市場性と「エリアナンバーワン」の意味

白金高輪は再開発が続く注目エリアで、今後もインフラ充実や新たな商業施設の登場が期待されます。「白金ザ・スカイ」はそのエリアで最も注目される物件の一つで、相対的なブランド力は揺らぎにくいと考えられます。

17. ローン金利・諸費用・税制優遇など最新動向の影響

金利上昇が今後起こる場合、巨額ローンへの利息負担は増大します。一方で税制優遇（住宅ローン減税等）はある程度恩恵を受けられますが、超高額帯では相対的な影響は小さくなります。この点も購入時には慎重な判断が必要です。

18. 将来的な賃料変動予測とリスク管理

賃料は短期的には上昇が続いていますが、長期的に市場全体が不況に陥れば下落する可能性もあります。ただし、都心の一等地高級物件は世界的にも安定需要が見込まれ、需給バランスが大きく崩れる可能性は低いと考えられます。

19. ファミリー・DINKS・シングル、各世帯タイプ別検討ポイント

• ファミリー：将来的な子育て環境・教育機関へのアクセス、広めの部屋を確保する必要性を踏まえる。長期定住志向なら購入も選択肢。
• DINKS・シングル：転勤やライフサイクル変更が起こりやすく、賃貸の柔軟性が利点となりやすい。
• 富裕シニア層：資産承継や相続対策の観点から購入し、家族に残す選択もあり。

20. まとめと最終的な意思決定のヒント

「白金ザ・スカイ」に住むにあたり、2024年12月時点の相場を踏まえると以下の指針が得られます。

• 資産性重視・高属性者：住宅ローン審査に余裕があり、将来的な価値上昇や所有欲を優先するなら購入。数年先の売却益狙いや、長期保有による安定資産確保も可能。
• キャッシュフロー重視・一般的属性者：初期負担とリスクを避け、柔軟性を確保したいなら賃貸が現実的。キャッシュアウトを抑えつつ、都心高級物件ライフを楽しめる。
• 賃料上昇は中古価格上昇ほど急ではない：賃貸は中古価格ほどのプレミアムを反映していないため、同レベル住戸を購入する場合より18%程度月々の負担を軽減できる。

最終的には、購入と賃貸、どちらを選ぶかは財政状況、ライフステージ、資産運用方針、所有欲、将来性の見通し、リスク許容度など多面的な要素で決まります。
もし住宅ローンを容易に組めるほどの高属性であり、資産形成としての不動産取得を狙うなら購入が有力。逆に、そこまでの属性や資金力がなければ賃貸で都心タワー生活を試すことは賢明な選択と言えるでしょう。

本記事が皆様の判断材料となり、最適な住まい選びにお役立ていただければ幸いです。

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